主页 > 皇冠线上 >

关庆友:明年一线城市房价确实存在上涨压力。担心核心资产的崩溃。

时间:2018-12-16 19:32 作者:皇马国际娱乐点击:

本文来自华尔街见闻,作者张澄。

谈到中国目前的房地产形势,关庆友说,房地产市场非常萧条,房地产开发商非常伤心,整个行业都非常悲观。现在两个群体都更加焦虑,一个群体是开发者,整个行业都很悲惨,融资困难,房子无法出售;还有一个群体实际上是一群刚需要和改善需求的买家。

他认为房地产市场可能在发生比较大的变化:从总体扩张到结构分化,总扩张的特征逐渐给予结构分化。

关庆友说,房地产这个行业可能正在呈现港股化的现象。 10%的港股占市值和交易量的70%。几乎每七美元的交易都有一美元的腾讯,其总公司的比例实在太大了。房价指数也出现了许多分化迹象。比较北京的房价和另一个城市的房价,我们会发现不同城市之间的房价趋势已经大不相同。

从需求的角度来看:经过这些年的持续监管,特别是自2016年以来的监管以来,投机需求确实大大减少了。但与此同时,实际的刚性需求仍然存在。甚至可以说,许多中产阶级的需求增加也是刚性需求。

他还认为住房的调控主基调不会有太大变化,但两个松动已经出现:一端是需求方抵押贷款的放松,另一端是供给方,而房地产企业融资正在慢慢放松。这两个松动已经出现了。中国的房价到底有多高?从绝对住房价格(实际使用面积)来看,上海,北京和深圳在全球20个核心城市的核心城市的价格仅次于香港。从相对房价的角度来看,我们的数据并不低,但也排名第一。当然,这并不意味着中国的房价必须有一个巨大的泡沫,只是静止。

在短期内,关庆友认为,房地产企业的供需压力仍然较大。在供应方面,我们看到房地产公司已经开始购买土地,因为融资成本确实很高,融资困难。从需求方面来看,我们看到购买限制后,尤其是大城市周边的价格下跌幅度相对较大。例如,北京和燕郊都很大,但中心城市的价格波动不是很大。因此,简单来说,我们认为过去20年的总量或非常高的斜坡扩张期可能已经结束。未来的房地产开发可能是坡度相对较高,但相对平缓。

展望2019年:明年的情况,一线城市的房地产确实有上涨的压力,中国的城市化水平仍在不断发展。住房需求和住房改善需求仍然很强劲,所以我们希望北京和上海都是这样的。大城市房价大幅下跌是不现实的。与此同时,我们可以看到,三线和四线城市的价格泡沫可能与一线城市的泡沫差异更大。三线和四线城市可能消耗2015年上涨所带来的泡沫。一般来说,房地产不太可能崩溃,我也希望我们能够以更客观的态度看待这个行业,并希望每个人都可以在房地产投资领域获得丰厚回报。

关庆友说,比较担心的问题是核心资产泡沫化:我们知道经济底部尚未到来。今年,每个人都预计经济增长率约为6.6%。现在很乐观的是明年约为6.3%和6.4%,特别是半年。资本面利润率较低,如住房抵押贷款,房地产公司融资宽松。同时,金融监管放松,包括资产管理行业的监管,金融子公司的建立等,即整个资本面实际上变得松散。从资产管理的角度来看,也就是说,新一轮的资产短缺将会出现。此时,股市的表现必须是质量非常好的白马股和蓝筹股的表现,因为它是最安全的,就像2017年一样。情况发生在半年之内。在一级市场,将出现独角兽的泡沫。在房地产市场,大城市核心城区的房屋价格也将受到压力。在资产减少的过程中,核心资产方面将出现另一轮泡沫,这是我担心的明年问题。

金融研究院院长、首席经济学家管清友演讲全文如下:

今天的主题可能有点悲观。其实并不是。我们相对中立。我们认为房地产市场可能正在经历相对较大的变化。有什么变化?基本结论是,房地产行业可能呈现出港股现象。你可能很熟悉港股。 10%的港股占市值和交易量的70%。事实上,这个市场正变得越来越不同。在香港股市,几乎每七美元的交易都有一美元。腾讯是腾讯。其总公司的比例太大了。这将在未来的中国房地产市场中发生吗?让我们分析一下。

我们现在看到的房价指数,事实上,我们已经看到许多分化的迹象。美国是这样的。当然,我们发现了一个特例,纽约的房价和底特律的房价。我们从中国找到了一个例子。这位当地领导人可能不太高兴。只是为了做个比喻。北京的价格与另一个城市的价格相比。我们会发现不同城市之间的房价趋势已经大不相同。就像我们在香港市场看到这家主流贸易公司一样,前10%的公司和大量的50%,60%的公司,他们的交易量,他们占总市值的比例相同。当然,这是两个非常特殊的情况。

我想和你分享几个方面。我刚才和李主任一致认为,长周期中的中国房地产市场确实有很大的发展空间。但现在两个群体都更加焦虑,一个群体是开发者,整个行业都很悲伤。每个人都觉得他们看不到希望,融资困难,房子也卖不出去。

另一组实际上是一群刚刚需要并改善需求的买家。每个人都非常焦虑。到底,他们是否堕落?如果你跌得更多,我会买。

当然,这个市场确实正在经历一些变化。我们总结了从总量的扩展到结构的差异化。总量的扩大特征逐渐给出结构分化。

有什么不同?第一个,就需求而言。如果我们简单地将这种需求分为投机需求和刚性需求,那么对这种投机的需求确实已大大减少。李主任也谈到了这个问题。这些年来,我们一直在不断调节,特别是在2016年。自调控以来,对投机的需求大大减少。

但与此同时,实际刚性需求仍然存在,我们甚至可以说许多中产阶级的改善需求也是刚性需求。我只是觉得导演李的电影很有说服力。这两个套房占45%以上。我们可以从几个方面来看待它。第一个是监管的作用。特别是,“居住而不是推测”的主要基调是清楚的。在金融资本行业的大部分工作之后,每个人都知道这轮金融监管。虽然该政策在2018年后有所放松,但我们知道稳步降低宏观杠杆率的目标并没有改变。现在宏观杠杆率基本稳定在250%左右。

住房监管的主要基调不应有太大变化,但我们知道实际运作过程已经松动。一方面是需求方抵押贷款的放松,另一方是供给方,房地产企业融资缓慢。缓慢松动,实际上出现了这两个松动。

最终价格不高,这真的很难说清楚,刚才李主任说没有比较,但我们还是要比较,看看我们可能在哪里。

我们比较绝对房价和相对房价。今天绝对房价仍然是一个数字。我们使用少量数据来解释北方,广州和深圳这些城市的房价水平。大约1000万元,我们大概买房子。我们知道在中国买房和在国外买房子之间存在很大差异。我们购买地面空间,他们购买实际的地面空间。在计算数据之后,确实发现与欧洲和美国的大城市相比,在中国买房真的不便宜。我们的数据略有修改,它们都是根据同一地区计算的。我们的结论是全球20个核心城市的中心城市的价格。上海,北京和深圳仅次于香港,它们来自绝对房价。

当然,这并不意味着中国的房价必然会有巨大的泡沫。它只是静态的。从绝对的角度来看,香港,上海,北京和深圳的价格远高于我们熟悉的价格。大城市。从相对房价的角度来看,我们的数据并不低,但也排名第一。价格与收入之比实际上是一个大问题。例如,我们无法将收入计算为平均收入,即中位数水平。

但即使这样我们可能会比较,你会发现我们的房价也排在世界20个核心城市,我说这个超级城市排名第一。

我之前也做了一部电影,我们与世界主要发展中国家或新兴经济体的大城市比较,如菲律宾的马尼拉,印度的孟买,柬埔寨的金边和泰国的曼谷。我们还使用房价与收入的比率。如果你比较这个比较,你会发现北京和上海的相对价格比率不是最高的,最高的是柬埔寨的金边。每个人都说这些数据没有意义,但它可能反映了什么?新兴经济体和发展中国家大城市的房价水平及其价格与收入比率反映了该国的不平衡和宣传。服务不平衡。

与此同时,我们也看到,2016年底之后,这轮财务整顿,影子银行系统我们称之为衰落的崩溃,社会融资总额,如果贷款被取消,就有悬崖像下降。从2008年到2016年,我们看到了这轮洪水,金融泡沫很好。这个时代确实已经过去了。我们还看到M2的增长率已从过去的12%和13%下降到约18%。毫无疑问,这是一个已经进入下降趋势的金融周期,这个周期可能会持续至少三到五年。时间。

这绝对是对资产价格的负面影响。这绝对是宏观分析的负面影响。更进一步,我认为这也是2008年之后全球金融危机中开始的货币实验。我们现在正在为这种货币实验买单。今天许多金融从业者感到非常不舒服,可能与这种背景有关,并且金融下行周期已经开始。

我们看到投机性需求,无论是在宏观层面,金融层面还是调整后的政策层面,我们都看到泡沫确实被挤出了很多。从实际角度来看,与过去20年相比,实际住房需求确实发生了变化,只是不必如此强大,一个是人口结构变化,中国15至64岁的劳动年龄人口已经出现净减少。也许在未来十年,中国的高考将变得非常容易,录取率将进一步提高,人口结构正在慢慢影响我们的房地产市场。

与此同时,我们看到新一轮的生育高峰,相应的急需人口也在下降。所谓的青年不再来了。

第一套房的需求都被看到了,高中毕业生的数量开始减少,这也是反映我们人口结构的一个非常大的变化。与此同时,登记婚姻的数量正在下降。当然,这里有另一种解释,即独居人口不断增加,也增加了对房地产市场本身的刚性需求。

因此,我们看到刚刚需要的群体,高中毕业生和已婚群体的减少。

国际经验表明,人口转折点往往伴随着房价的转折点。我一直把日本视为世界主要经济体房地产市场的一个特例。人口转折点绝对与房地产的拐点相同,但日本的表现特别生动,当然,这是与《广场协议》之后的一系列比较。宏观经济政策的失败与中国的人口结构有关,从长远来看,这将影响房价走势。

从短期来看,房地产公司仍然面临着供需双方的巨大压力。在供应方面,我们看到房地产公司已经开始购买土地,因为融资成本确实很高,融资困难。从需求方面来看,我们看到购买限制后,尤其是大城市周边的价格下跌幅度相对较大。例如,北京和燕郊都很大,但中心城市的价格波动不是很大。

因此,简单来说,我们认为过去20年的总量或非常高的斜坡扩张期可能已经结束。未来的房地产开发可能是坡度相对较高,但相对平缓。

昨天我还在另一个场合讨论过这个问题。如果房地产行业只说它来自行业本身,它仍然是一个主导产业。每个人都想到10万亿元的数量。该行业本身没有大问题。 ,在长期。

然而,从短期来看,无论是监管政策还是每个人的期望,它确实导致了行业本身的严重分裂。在几个方面,李主任已经提到了很多因素,我同意,确实这些因素非常重要。

首先,城市人口的增长空间确实很大。特别是,我们的实际城市化率仅略高于一半,仅略高于50%。

其次,我认为这更重要。让我们看一下结构。人均住房仍有很大的改善空间。中国住房的性质可能是世界上最复杂的,我不确定。我会给你一份清单。你看,我们有一个中央生产室,一个军用生产室,一个住房改造室,一个普通的商业房子和一个非常见的商业房子。我们的类型太多了。对应世界人均居住面积,我们现在应该说不低,但仍有空间。

还有另一个问题,住房的预期寿命,可能在80年代和90年代初,许多房屋现在真的无法居住,除了学区,每个人都在许多媒体看到的破旧的学区。房子可能卖得很高。人们买房子,买学校,买地点。这是与大家分享的第一部分。

在第二部分中,我们认为从区域角度来看会有一个相对较大的差异。从过去,同样的兴衰到现在,有一个兴衰,区域分化现在越来越多地表现出来。

我们来看看2014年的情况如何?同步上升,第二行与第二行,第二行与第三行,是这样一个特征,轮流上升。我们是否说统计局的统计数据包括我们自己的真实感受,基本上就是这种情况。

对于一线和二线城市,我们可以看到房地产监管的作用现在已开始减弱。一线和二线城市的房价增长率开始回升,监管的作用开始减弱。我们知道,根据常识,限价政策必然会带来几个结果,排队,晃动和偷工减料。因为如果5万元的市场价格允许你卖4万元,中间会有一个割喉。计划经济措施证明的这一点仍然很受欢迎。我不认为这是特别可以理解的。

我提到一线和二线城市的住房按揭贷款已经开始放松。从这个角度来看,我认为2019年一线城市的房价压力相对较大。这里还有一个重要的背景。就像我们分析股票市场和分析债券市场一样,明年的一个非常重要的特征是什么?核心资产将出现泡沫。我们知道经济底部尚未到来。今年,我们预计经济增长率约为6.6。现在很乐观的是,明年约为6.3和6.4,尤其是上半年。

虽然每个人在明年下半年仍然看不清楚,但大多数人会在明年上半年相对清楚地看到它。明年上半年的经济增长率可能分别为6.3和6.4。问题是什么?资金在边缘。住房抵押贷款和房地产公司融资等宽松政策正在松动。它是金融监管,包括资产管理行业的监管。对于金融子公司的设立,金融监管放松,这意味着整个基金实际上已经松动。

从资产管理的角度来看,我们看到经济仍在下滑,这意味着新一轮资产短缺。在这个时候,股票市场的表现必须是白马股票和蓝筹股的表现,因为它是最安全的,如2017年下半年发生的那样,受到好评。在一级市场,那里将是独角兽的泡沫。在房地产市场,大城市核心城区的房屋价格也将受到压力。在资产减少的过程中,核心资产方面将出现另一轮泡沫,这是我担心的明年问题。

与此同时,我们看到土地库存已经形成了一线和二线热点城市房价的支撑作用。一线城市的去库存实际上非常快,库存保持在相对较低的水平。当然,另一方面,我们认为一些三线和四线城市现在处于高位。相对来说,他们已经积累了一定的风险。也就是说,你认为房地产有一定的泡沫。其最大的泡沫不在一线和二线城市。但在三四线城市。

当然,还有经济学家。从长远来看,房地产市场并不是一个大泡沫。其他人则认为我们的房地产市场与日本的情况相同。我认为我们房地产的真正泡沫确实有点,但主要是在三线和四线城市。

与此同时,我们也注意到今年出现了一种新现象。棚屋改革的货币化即将结束。这轮三线和四线城市改革的最大推动力正在退缩。大家都知道,改造货币化,促进三线和四线城市住房市场,可以说是过去几年三四线城市改革的最大推动力年份。三,四线城市的土地拍卖率也最高。许多开发商已开始缩减前线。这是与大家分享的第二个方面。

在第三方面,房地产公司本身将有很大的差异化。我认为房地产公司可能有两个非常重要的特征。其中一个特点是房地产行业的杠杆率将整体下降。在中国上市的房地产公司的平均杠杆率约为70%。所以在2017年,我们看到这个杠杆率更高,但是每个人都知道香港的类似房地产公司的平均杠杆率超过30%,这意味着我们的杠杆率是同类上市公司的两倍。在香港。里面有一个非常有趣的。问题。

就像我们说在股市崩盘后,中国投资者开始感受到杠杆的压力,他们也遭受了皮肤的痛苦。正如我们所说,今年的股权承诺导致上市公司感受到杠杆危机,并且近年来房地产市场也遭受了痛苦。该规定也使房地产市场企业有了痛苦的经历。杠杆率可能整体下降,每个人都会越来越关注流动性管理。

李嘉诚曾说过一句话。他说,他一直非常谨慎地借债和借钱。此外,香港的房地产公司经历了可怕的市场下滑和房价下跌。这在中国大陆市场并没有发生过。 。在20世纪90年代中后期,我们说海南这一轮房地产的崩溃实际上距离我们很远,而社会主义市场经济体制在20世纪90年代刚刚启动就是这种情况。在过去的二十年中,中国的房地产开发业务并未经历系统的财务影响。这轮调控,许多房地产受政策监管,出售资产,减少杠杆,每个人都看到了这种悲惨程度。这是我见过的一个非常重要的变化。房地产企业的杠杆率将整体下降。与个人投资者一样,现在没有人敢用十倍杠杆来购买股票。在未来,我们不会看到上市公司承诺80%和90%的股票。这是真正的影响和损失。这是第一个带来整个行业变化的人。

我认为,第二个特点是房地产行业的整体集中度确实在提高。我们也使用此功能来制作今天的主要标题。有港股的情况吗?从目前的情况来看,我们看到从销售的角度来看,销售门槛越来越高,所以现在300亿的销售额是大公司,前五大公司是几家。已经达到3000亿元,这个规模还在扩大。也就是说,大公司的标题效应越来越明显,整个行业的产业集中度越来越高,一些中小房地产企业可能不得不退出市场。那么我们所看到的港股现象是否会出现,而且我认为很有可能会走向港股走势。

第三个特征,房地产企业本身也在进行一些调整,一些变革,不同的选择和不同的结局也在发生。近年来,很多公司都进行了转型,但我们发现有些企业早已有所改变,有些企业转型相对温和,有些企业没有转型。这种转变大致分为三类。第一类是建立安心的房屋。所谓的质量,绿色,品质和人文。另一类是产业链上游,中游和下游的延伸。第三类是工业和金融的结合。从过去十年的角度来看,许多具有房地产优势的传统企业正在转型过早。许多企业还为时过早。改造成了旅游,房地产,电影和电视,后来发现在过去的十年里做这些行业并不如建房子。

企业也在进行金融转型。我也做财务。后来,我发现做财务不如建房子,所以我们是金融移民工人。

过早过渡的公司错过了黄金年的发展。每个人都在考虑从2008年到2017年的近十年,这仅仅是房地产行业的黄金十年。我也和很多房地产公司说过这个问题。这对企业来说不是一件好事。这是一个大泡沫。这是因为我们在十年内经历了金融化和泡沫化的过程。

一些企业及时进行了转型。他们对上游,中游和下游进行了扩建。他们中的一些人做得很好。当然,有些人也受到监管的影响。在短期内,出现了一些问题。但总的来说,我们正在考虑中下游产业链的延伸。我认为,这条道路是未来主流房地产企业的转型方向。

第三个方面是工业和金融的结合。如果整个企业是工业和金融的结合,它基本上是受到打击的目标。许多企业已经建立了黄金控制平台。现在很多企业都是热门话题。我陷入了流动性的风险中。流动性管理存在很大的漏洞,我觉得在金融监管的坚持下,可能会有一些企业出现问题。最后,这个问题的解决方案取决于资产的处置或引入。外部战略投资者。

从目前的统计数据来看,2018年,2019年和2020年的三年是还款的高峰期,而今年是最大的高峰期。因此,有许多房地产企业在转型方面并不是特别成功。简单地说,这个行业的整体杠杆率将下降,行业的差异化将进一步加剧,并且航向现象将越来越突出。与此同时,我们看到房地产企业自身也在发生重大变化。这些是我与你分享的。从房地产行业本身来看,我们看一些变化,区域变化,行业本身的变化,价格变化,整体如果我们看看房地产行业在中国经济发展的长期周期中,我认为真实的房地产业仍是整个经济发展不可或缺的主导产业。一个10万亿美元的产业不可能不重要。在过去的几年里,在过去的几年里,房地产受到监管和反复辩论的原因是每个人都关注一线城市的价格,一线城市的高房价实际上是收入分配问题。从政府的角度来看,我曾多次建议我们应该更多地关注实现低收入和中等收入群体的“房屋所有权”目标,并围绕这一目标分配资源。控制价格应该是最糟糕的方式,而不是控制价格。

虽然我们现在的人均居住面积不低,但中国的城市化水平仍在不断发展。据李主任说,如果我们到2030年达到70%和80%的城市化率,中国人对住房的需求和住房改善的需求仍然非常强劲,所以期望房价大幅下降是不现实的。在北京和上海等大城市。

简要总结一下我今天向您汇报的以下报告,总体上房地产确实出现了比较大的分化,我们把它做了一个比喻叫“港股化”,现在来看调控仍然在延续,但是政策在供给端和需求端做了一些松动。

因此,从明年的情况来看,一线城市的房地产确实有上涨的压力。同时,我们可以看到三线和四线城市的价格泡沫可能与一线城市的泡沫差异更大。三线和四线城市可能消耗2015年上涨带来的泡沫。一般来说,房地产不太可能崩溃,我也希望我们能够以更客观的态度看待这个行业,并希望每个人都能在房地产投资领域获得良好的回报。

我先谈谈这个,谢谢大家。

【责任编辑:admin】
热门文章 更多>>