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必须阅读重要的资产分配。

时间:2018-11-24 11:57 作者:皇马国际娱乐点击:

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本文重点关注全球房地产和商品投资。并解释对中国庞大资产配置的影响。

重点:本文介绍了海外房地产和商品市场的投资情况,为国内宏观资产配置提供面向未来的参考资料。随着市场的不断开放,需要国际视野。

房地产投资的优势在于股票和债券之间相对平衡的回报和波动。房地产的间接投资主要通过房地产公司,房地产投资信托(REITS),复杂房地产基金(CREF),房地产衍生品和基础设施基金的投资,开发和管理来实现。

房地产的间接投资具有高度的直接控制能力,低波动率回报,以及对冲价格通胀风险而不是股权投资的能力。新加坡,香港和日本的房地产投资信托(REITs)及相关投资将成为中国资产配置发展的未来方向之一。

在资产配置中,散货的吸引力主要是由于对通货膨胀的抵制以及与其他资产的低相关性。通过向您的资产分配组合添加产品,您可以扩大投资,分散风险并增加投资组合回报。商品投资包括直接投资,商品上市公司股票和商品期货。商品期货的投资类型主要包括轻商品(能源,贵金属,工业金属等)和软商品(农产品和牲畜)。

商品期货主要来自即期收益,滚动收益和保证金收入。但是,商品期货的收益率波动较大,利润风险较高。

鉴于商品的重要性,中国的商品市场将继续扩大,市场机会将继续改善,投机稳定性将会疲软。

危险警告:经济增长低于预期。

目录

1.房地产投资

(1)房地产直接投资

(二)房地产间接投资

1.开发和管理房地产的公司

2.房地产投资信托基金(REITs)

3.混合房地产基金(CREF)

4.财产衍生产品

5.基础设施基金

(三)房地产投资特点

(4)房地产投资基准

(五)中国房地产投资信托基金的发展状况

(6)中国房地产间接投资市场趋势

二,散装货物

(1)如何投资散装产品

1.直接投资

2.商品期货和衍生品

3.上市股份公司

(2)商品和通货膨胀

(3)主要类型的散装货物

1.黄金

2.原油

(4)散装货物在投资组合中的作用

(5)散装货物的基准表现

(6)国际大宗市场对中国大众市场的启示

1.中国未来的市场形势

2.中国的未来市场投资

本文主要介绍海外房地产和商品市场的投资情况,为国内宏观资产配置提供面向未来的参考资料。随着市场的不断开放,我们必须具备一定的国际视野。

房地产投资的优势在于股票和债券之间相对平衡的回报和波动。房地产投资分类分为直接投资和间接投资。

房地产投资包括住宅,商业房地产或农田的所有权,所有权包括资产的直接管理。

房地产的间接房地产投资通常意味着有一个明确定义的房地产管理中间组。房地产的间接投资主要通过房地产公司,房地产投资信托(REITS),复杂房地产基金(CREF),房地产衍生品和基础设施基金的投资,开发和管理来实现。

房地产的间接投资具有高度的直接控制能力,低波动率回报,以及对冲价格通胀风险而不是股权投资的能力。新加坡,香港和日本的房地产投资信托(REITs)及相关投资将成为中国资产配置发展的未来方向之一。

在资产配置中,散货的吸引力主要是由于对通货膨胀的抵制以及与其他资产的低相关性。通过向您的资产分配组合添加产品,您可以扩大投资,分散风险并增加投资组合回报。

商品投资包括直接投资,商品上市公司股票和商品期货。商品期货的投资类型主要包括轻商品(能源,贵金属,工业金属等)和软商品(农产品和牲畜)。

商品期货主要来自即期收益,滚动收益和保证金收入。但是,商品期货的收益率波动较大,利润风险较高。

目前,中国的商品市场相对不完整,但鉴于商品的重要性,中国的商品市场将继续扩大,市场机会将继续改善,投机稳定性将会疲软。中国期货的表现显然与经济周期有关。

1.房地产投资

1 房地产直接投资

直接投资是参与房地产市场最简单的方式,但它存在诸如交易成本高,风险集中度高,缺乏流动性和高资产管理成本等缺点。因此,该方法仅适用于资金充足,投资时间长的投资者。 TR

2 房地产间接投资

房地产的间接投资主要通过房地产公司,房地产投资信托(REITS),复杂房地产基金(CREF),房地产衍生品和基础设施基金的投资,开发和管理来实现。 TR

(1)房地产开发与管理公司

投资房地产开发和管理的公司可以获得房地产市场的具体信息。然而,投资回报很容易受到房地产市场以外的其他因素的影响,例如经营公司。

(2)房地产投资信托基金(REITs)

房地产投资信托(REITs)是房地产投资组合中的上市股票。房地产投资信托基金本身是一个法人投资房地产赚钱,提高资金管理的房地产投资组合。

房地产投资信托基金主要分为房地产投资信托基金和抵押贷款不动产投资信托,股权房地产投资信托房地产所有权和经营权,经营利润作为股息,抵押按揭贷款,基金按揭贷款或抵押担保投资证券。在许多国家,房地产投资信托基金分红将是最上的投资每年的收入回报,以保持税收减免,因此降低了管理上的收入的投资者能够更贴近您的房地产投资组合的影响。

丽兹的特点是交易量小,流动性好。对于所有类型的投资者来说,相当于封闭式共同基金是方便的。围绕供给和需求,以及波动的影响下,净现值即价格波动类似于股市。短期房地产投资信托基金,并与股市的高相关性接近长期趋势是房地产直接投资。

(3)混合房地产基金(CREF)

混合房地产基金(CREFs)是专业管理的私人房地产投资池。它们是开放的,新的投资者可以进入或关闭,新的投资者在公开发行后无法进入。投资者和机构的净资产很高。

(4)财产衍生产品

房地产衍生品主要是根据房地产指数和大类房地产总收入互换(PTRS)。相对于目前的英国IPD指数和美国NCREIF指数,房地产指数相对成熟。如果您无法获得房地产资产,您可以通过发行PTRS筹集资金。 PTRS的运行机制如下。互换方支付象征性费用并获得房地产指数的未来利润。

PTRS是基于房地产指数,但存在一定的风险,因为房地产项目和房地产指数不同,差异化项目可以更好地匹配房地产指数与许多房地产项目。此外,交换工具本身也有许多不利因素,如交易对手风险和流动性风险。

(5)基础设施资金

基础设施基金专门购买城市,州和市政当局的公共基础设施资产(如机场和收费公路)和相关公司股份。基础设施资产往往提供低技术替代风险和低替代风险的公共服务,接近垄断地位可以带来相对稳定的长期回报,而不受经济周期的影响。然而,相对较低的风险意味着低基础设施回报。

通常情况下,运行费用低的地方政府规章与股市走低的基础设施资产的相关变化,提高现金流的可预测性:本信息基础投资基金有以下特点:该项目的长期性质适用于养老基金等长期债务机构。

加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)是最全面的基础投资者之一,在电力传输和配电,燃气输配,水和污水处理公司,并投资于某些运输资产。例如,收费公路,桥梁,隧道,机场和海港追求长达20 - 30年的长期资产。

富兰克林建设印度基金旨在投资于直接或间接参与基础设施相关活动以促进资本增长的公司。与基础设施相关的活动包括交通,能源和资源等基础设施的开发,运营,管理和维护。

3 房地产投资特征

房地产投资的优点是与股票和债券(在投资组合提供多样性)。其次,对冲地理多样性,提高了直接控制能力和股权投资波动较小的回报和通货膨胀,投资,第三,第一,相关性低,房地产可以用来提供税收优惠和增加利润。 TR

房地产投资的不利因素。首先,信息成本和交易成本。其次,大部分的政治风险,第三高的运行和维护成本。四,直接投资(不可移动)分割,在投资组合相关的税收变化单一投资),每种类型的房地产资产都可以是特定风险(例如,特殊地理风险)。

1.jpg

4 房地产投资绩效标准

房地产投资的主要业绩基准是房地产指数,美国国家房地产投资信托基金(NCREIF)房地产指数和英国IPD房地产指数。 TR

美国NCREIF指数是商业房地产价值加权指数,使用基于地理位置和类型的样本(例如,公寓和工业纸张)。该指数每季度发布一次,并定期评估数据,因此指数的波动性存在偏差。

英国IPD指数从价格水平计算的目的是收集各个市场的房地产资产的一致和全面的财务和技术记录不包括债务,资金管理费,税金的影响和现金的房地产投资组合和维护。然而,由于IPD指数的计算基于估值技术而非实际交易价格,因此历史数据得到改善,实际房价波动被低估。

由于间接投资房地产,关键指标是国家房地产投资信托协会(NTSIT)指数和富时发布的房地产投资信托基金指数。 NAREIT指数是一个市值加权指数,包括在纽约证券交易所或美国证券交易所交易的所有REIT。与基于当前交易的任何其他指数一样,NAREIT月度指数是“实时”(该值代表当前值)。富时在REIT市场发布了一系列指数,富时NAREIT US是各种美国房地产投资信托基金的综合成果。

图比普500指数NAREIT价格比更类似波动指数变化里兹NCREIF如从1个NCREIF指数可以看出平滑得多。

图自1990年以来FTSE EPRA/NAREIT美国2所示指数FTSE EPRA/NAREIT UK指数显示,标准普尔500指数和英国和美国房地产投资信托REIT的表现具有相互很强的相关性。

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图3比较了房地产,房地产投资信托基金和美国股票直接投资的波动性。房地产投资信托的波动性接近于公平,房地产投资信托基金的常规存在决定了这一点。

房地产投资业绩基准的最大问题是大多数房地产投资交易并不频繁,低估了实际的波动性。这是用来纠正这些错误,批评弓数据的标准差,相关性是一个有吸引力的房地产投资特性下降,尽管增速降低房地产夏普比率,但降低它仍然是在股票和债券投资组合的价值,各种技术有。

另一个问题是许多房地产指数反映杠杆。如果杠杆被删除,收益和夏普比率下降,但仍创造与其他资产类别的吸引力补充,投资组合中房地产相关性较低。

最后,房地产投资信托基金具有高收益的股票和相关基金(REITs),其他类型的房地产投资不那么多元化的房地产投资信托基金的股票和低相关性。

5 中国房地产信托(REITs)的发展现状

它有很多,近年来,基于对房地产行业在中国大陆,及资产管理,包括资产证券化产品,类似于国外REIT贸易结构,但在操作中,税收负担和收入的方法上是相似的。国外标准REIT差异很大。 TR

主要是房地产投资信托基金(REITs类),商业抵押贷款支持证券(CMBS)和商业抵押房地产投资信托基金和CMBS注意到主类中国房地产证券化市场(CMBN)的。 Reits产品的原始股份转让给项目公司的股权,另外两个股份通过抵押房地产融资。

国内外房地产投资信托基金房地产投资信托基金的区别主要体现在事实上,目前美国REITs市场是基于投资者和房地产投资信托基金之间的权利和义务股权房地产投资信托基金为主的法律所规定的代理成本低。然而,中国有没有通过就不可能建立股权REITs的法律,只有在资产证券化交易的形式可以进行,并且结构非常复杂。

此外,由于尚未发布正式监管安排,国内房地产投资信托基金发行人或关联方必须收购相关资产并确保回报。

6 中国房地产间接市场投资的趋势

亚洲成熟的房地产市场是日本和新加坡。其中,日本房地产市场历史悠久,是一个相对成熟的市场。目前,日本房地产的特点是低,平均收益率约为4%,10年KTB收益率约为0.03%。新加坡和香港房地产市场起步较晚,收益率和波动性高于日本,香港和新加坡。分配收益率分别为5.6%和6.3%,10年期国债收益率约为2%。 TR

Asia Ritz拥有最多类型的物业,例如写字楼和零售店,拥有最全面的类别,包括综合类型,零售,办公室,酒店,公寓,工业物流。

香港,新加坡和其他房地产信托的许多房地产信托是国内住宅物业,香港Reits拥有以下国内物业:

(1)链接房地产信托基金北京 - 保持欧洲和美国的购物中心和零售是最低的资产类型,在上海恒隆广场龙头企业是两个主要的资产是办公楼。

(2)辉县实业信托拥有北京东方广场,基础资产业务为综合性公司。

新加坡房地产有以下国内物业:

(1)中国嘉德信托拥有几个凯德购物中心在北京和上海为北京凯德购物中心西直门和凯德上海七宝购物广场是默认的资产类型是零售。

(2)北京华联商业信托有北京华联大购物中心和华联成都机场购物中心。

中国房地产推出了更多的产品,办公室,零售,酒店和物流综合体,其特点是零售,办公和更复杂的分销区域,主要是在主要城市,主要是高质量的项目,

注意新加坡,香港,日本,体验中国的房地产市场未来将逐步扩大,首先在一线城市拓展成熟richeueul逐步将二,三线城市逐渐实施质量工程。未来的回报和波动性也将是一个很好的资产配置目标,因为它们将介于股票和债券之间。

二 大宗商品

晴资产和其他低通货膨胀产品的资产配置的吸引力之间的反相关可以多样化,以扩大风险的跨境投资,把该项目上的资产配置组合,提高投资组合的收益水平。

商品投资主要包括直接投资,商品上市股票和商品期货,后两者统称为间接投资。商品期货的投资类型主要包括轻商品(能源,贵金属,工业金属等)和软商品(农产品和牲畜)。

商品期货主要来自即期收益,滚动收益和保证金收入。但是,商品期货的收益率波动较大,利润风险较高。

1 大宗商品的投资方式

产品投资方式可分为直接投资和间接投资。直接投资主要用于购买实物或商品ETF,实际投资并非实际运作。间接投资是指购买商品公司和商品期货的衍生品。 TR

(1)直接投资

对散装货物的直接投资不运营,可能产生运输,仓储和保险等费用。商品ETF可以避免许多不便,便宜,简单和透明。 ETF参与者负责货物的仓库成本,但与潜在利益相比可忽略不计。

(2),商品期货和衍生品

商品期货是指在未来以协商价格买卖一定数量商品的合约,同时避免直接购买大宗商品的缺点。其他期货合约是各种商品的基础资产,如原油,玉米,铜和天然气。商品期货指数结合了各种类型的期货合约,为投资者提供了一种投资多样化的方式,使小投资者能够投资他们的产品。最近商品期货和可投资指数的增加表明投资衍生品的好处。

期货价格由市场参与者通过比较现货价格与合约期末的预期现货价格来确定。也就是说,期货价格是与期货合约价值不同的未来期货价格。应该指出的是,商品期货仍然是有益的,便利收入只有实物商品的好处。当对大众商品缺乏需求时,持有商品的便利性将会增加。

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期货合约的预期回报可表示为:

其中,现货收入是现货价格变动带来的收入,主要取决于商品的经济需求和供给弹性。抵押品收入是字面上的,如果抵押品是国债,抵押品收入与国债所有权率相同,也称为边际收益。产量取决于收益率曲线的形状,即礼品的溢价或折扣。从长远来看,期货收益率的回报是主要的收入来源。 TR

根据历史经验,假设的每年2.5%的通货膨胀率,利率是对未来产品的年收益率0.5%和4%,5.5%和9%。假设通货膨胀率保持在在未来产品的实物福利2.5%,约为2.5%。产率将取决于产量曲线,即,折溢价的形状而改变,在期货合约和期货长位置的组合的年收益率打折的约2.5%的溢价合同短的位置。可以使用货币的时间值计算收益率。假设回报低息货币的年度商品期货投资组合的总回报的年率0.5%,为5.5%。假设年回报率为4%,该期货组合的年度总回报率为9%。

(3),商品公司的上市产品库存

能源投资(石油和天然气勘探公司,以及相关的服务和设备供应商),农产品,贵金属,有色金属及农林产品的上市公司股权,包括上市公司。间接投资的风险敞口可能非常小,特别是如果公司避免自身风险。产品库存是商品价格低相关性对股市的整体走势更为敏感。

2 大宗商品与通货膨胀

该产品为传统产品组合提供了多种好处,并可防止通货膨胀意外增加。有迹象表明,影响产品是否能更好地规避预期通胀两个因素:经济活动的存储性能需求。 TR

产品是否可以储存是其价值的主要决定因素,可以按预期对冲通胀。例如,金属工业:可存储商品的价值,例如(例如,锌,铝,铜)具有膨胀的量的相关性,在预期的关系的变化。换句话说,如果充气超出预期倾向于增加在值(减少)(减少)。它为应对意外通货膨胀提供了良好的多样化。无法储存的物品(牲畜,小麦,玉米)往往表现出相反的行为。

考虑通货膨胀对冲的另一个因素是对商品的需求是否与经济活动有关。受经济活动水平影响较大的商品往往更好地进行套期保值。例如,在一个相当稳定的需求的国家,无论经济活动的水平似乎并没有回避通货膨胀的风险高于预期。

3 大宗商品的主要种类

(1),黄金

黄金相关投资有五种主要类型:

1枚物理金(例如,金,金,金饰品,金条,金饰等)

两只黄金相关的上市公司股票

3黄金ETF

四种黄金衍生品(期权,期货等)

5黄金信用证,黄金结构票据,黄金支持证券

投资黄金的好处是,你可以保持购买力并获得金牌的原始值完成投资的分散化,保护你的投资组合。当投资黄金的主要风险高波动性和在安全存储,成本高,公允价值与经济稳定,价格低廉的黄金表现疲弱。

(2),原油

原油投资的主要来源如下。

1原油期货

2原油采矿,运输和加工公司上市的股权

3原油期货ETF和原油行业股票ETF跟踪

影响原油投资回报的因素包括供需,中东局势和美元走势。世界能源市场正在不断向新技术的影响和各种不确定性,石油投资发生变化,由于有一定困难。作为典型商品,原油与美元走势基本呈负相关,如果美元较高,则批量价格较低,因此如果资产组合具有美元资产,则可以考虑将该商品用于风险对冲。

4 大宗商品在投资组合中的作用

产品投资具有以下优势:首先,商品期货和上市商品公司的流动性非常高,流动性很高。特别是与许多其他替代投资相比。其次,股票和债券之间的相关性很低。大宗商品投资金妮说,共同的风险特征,它可以分散风险与股票和债券(如自然灾害,股市,大宗商品是负)好)低相关性。第三,大多数与通货膨胀呈正相关。这些风险特征是商品为投资者投资组合提供良好多样化的原因。 TR

投资商品的风险主要是由于收入的大幅波动和高收入风险。从长期来看,原材料回报不如长期波动的股票和债券。此外,对投机性泡沫的影响敏感产品,不良品技术进步可能对投资产品产生负面影响引起了所有商品的低迷等因素影响需求减少。

5 大宗商品的绩效标准

最常用作基准商品指数期货商品市场指数采取多种策略。例如,路透/杰弗里斯商品研究局(RJ/CRB)指数,标普高盛商品指数(GSCI)彭博商品指数(BCOM)表示与未来收益被动的多头头寸。 TR

超额回报指数,总回报指数和价格指数:该指数的产品通常被发布三大商品指数。超额收益指数包括从展期到下一个合约的投资回报率,但不包括抵押品收入。全部收益率指数考虑了下一份合约所涉及的全部抵押品的投资收益。现货指数仅考虑以下合约中包含的价格。

商品报价包括大多数类型产品的印象,可以投资。但是,它们的使用,配置和加权方法可以有很大不同。由于礼品的零和性质,指数不能使用市场加权方法。 1)有确定的按重量全球产品的相对重要性的权重,以确定重量根据全世界生产初级产品,2)重量的两种方式。各种指数使用算术或几何方法计算组件收入。

虽然道琼斯商品指数和标普在其历史业绩和波动性 - 而是因为能源右手食指成分相似的性能,标准普尔(S&P)的较大权重的高盛商品指数 - 大GSCI,时间的波动,甚至是最这两者都大于股市的波动性。

6 国际大宗商品市场对中国大宗市场的启示

(1)中国期货市场情况

中国期货市场的发展相对较短,但由于经济优势,我们已经获得了许多产品的定价能力。中国商品类和世界商品主要集中在贵金属,工业金属和农产品上。上海期货交易所(包括上海国际能源交易中心),郑州商品交易所,大连商品交易所和中国金融期货交易所。 2017年,中国第四大期货交易所占187.9万亿元。

上海期货交易基于贵金属由于其它未来的所有不同种类的产品(金,银),非铁金属(铅,锌,铜,铝等),工业产品(螺纹钢,线材,热轧,天然橡胶等)。 ZCE基于主要农产品(大米,菜籽油,糖,啤酒等)和一些行业(煤,甲醇,玻璃等)。大连商品交易所主要集中在农产品(黄豆,玉米,鸡蛋,豆粉)和一些工业产品(焦炭,铁矿石,聚乙烯等)。中国金融期货交易所主要是金融礼品,如国债期货。

在郑州商品交易所的体积上看,上海期货交易所基本占据了中国期货交易量最大的钢材一半的交易量(占12.92%),天然橡胶(7.32%),铜(7.12%),其中糖(9.09%)和焦炭(4.11%),约占交易规模和大连商品交易所交易量的30%。中国金融期货交易所的规模,在上海和深圳300股,占10%的10年期国债期货(6.3%)的基础上,股指期货(2.4%)分。

(2)投资中国期货市场

中国期货的表现显然与经济周期有关。中国的GDP增速在低位震荡的区域,但在2017年的经济将反弹至急剧下降,但供应在索引bohoeul改革和环境方面,南方和工业平均指数的变化和国内生产总值显著与延迟无价格正相关产生了影响,但大部分下降发生在2018年经济疲软时。

在分析特定产品时需要考虑各种因素。供给侧改革和环境保护投资很小,供给方面的改革,如大多数外部冲击,但受农产品影响的差异影响,但中美贸易战受豆粕的影响。

中国商品市场将进一步扩大产品市场改善为了重视未来中国商品,我们将进一步削弱市场机会稳定,继续改善。

TR

【责任编辑:admin】
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