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房地产行业观点:土地价格回归合理水平,二线城市迎来了良机

时间:2019-03-18 06:26 作者:皇马国际娱乐点击:


本文来自微信公众账号“克而瑞房地产研究”,作者为马千里,邱娟。

在3月的春天,虽然这个城市的交易量没有大幅度的井喷,但确实比参与拍卖的住房公司的热情更明显。高价值地块数量的增加非常明显。据CRIC统计,所有能源级城市的保费率都有所上升,特别是二线城市部分地块的保费率显着上升。考虑到信贷政策放松,住房企业现金流量相对充裕,土地市场蓬勃发展。为了恢复最现实的土地市场,本文以一线和二线重点城市为研究对象,对2019年的交易状况和高价值土地进行深入探讨,以期为新建住房企业增加新的土壤储备提供参考。

中西部,京津冀,长三角区域活动高,且土地供应不足,使得粤端口澳效果尚未出现

截至3月13日,通过对2019年一,二线城市近千笔土地交易的统计分析,发现土地交易集中在中西部二线城市,京津冀和长三角,以及土地交易数量最多的城市。郑州,最多81个块,超过一半的陆地(46个案例)位于新郑市,主要是由于新郑新区规划的大规模构建,其次是昆明,青岛,重庆,成都,石家庄,天津在第二梯队中等等50或更多;而杭州,西安,贵阳,济南,南宁,海口,上海,太原等城市都处于第三梯队,交易总数超过30,深圳,厦门,大连,城市土地市场如合肥和广州分别为非常冷清,并且完成的包裹数量少于10个。热点粤端口澳大湾区,由于城市土地供应有限,如广州和深圳,热量尚未出现。

二线城市有最重要的“复苏”。城市中的高价值图表(如南宁和昆明)位于最前沿

土地出让率结束了长期低位。 2019年,它明显反弹,从2018年底的历史低点9.4%上升到2019年2月的12.2%。这种低回报趋势在二线城市最为突出。 2月份,它上升至13.4%,比上个月增加3.3个百分点,这是三个能源级城市中保费率的最高涨幅。原因主要是热点二线城市如苏州和福州已经出售了一些高质量的地块,其中苏州的溢价率超过30%,这推高了第二的溢价率 - 等级城市。流量情况也有明显改善,特别是2月份,流量仅为1.66%,明显优于2018年底和2019年1月,但仍高于2017年底和上半年的拍卖率。 2018.

从典型的一线和二线城市的高价值地块(保费溢价超过30%)的比例来看,大约10%的土地是高价值土地,71%的土地是零溢价,在较低的保费率(0-10%)的土地也占10%。一般而言,一线和二线城市的土地交易溢价率目前处于较低水平。

在城市分布方面,优质地价分布最高的城市为南宁,11个地块的交易溢价率超过30%,然后是昆明,南昌,杭州,西安,重庆,天津,海口,宁波等。高价值地块数量超过5个,这些城市是二线城市。相比之下,一线城市的保费溢价显着降低,其中北京有4,上海和广州只有1和深圳不高。优质地块已售出。总的来说,由于一线城市土地供应有限,三四线城市市场寒冷,二线城市逐渐成为土地市场的主战场。住房公司之间的竞争变得更加激烈,并进一步推高。土地保险费率水平。

此外,就这些城市出售的高价值土地的土地性质而言,它仍然是纯住宅用地的第一位,占高价值土地的42%,其次是商业和住宅用地,会计占34%,只有商业用地。 20%,仅售出4个高价综合地块。一般来说,纯家园仍然是各种住房公司追逐的土地类型,而且很容易推高保费率。从高价土地交易价格清单中,TOP20中有11个是纯住宅用地。对于单个城市,诸如南宁,西安,天津和宁波等城市的高价值地块主要是商业和住宅,而南昌,海口和郑州的高价值地块大多是纯住宅用地。

核心地块已被赶到市场并进一步受到溢价的推动

与2018年下半年相比,一线和二线城市的核心质量明显回暖,保费率大幅上升。特别是在一些城市如杭州,北京,郑州等,由于区域位置较好,二线城市市场复苏的影响大大提升了住房公司的投资预期并加入了阵营。以宁波鄞州区06-03-02#(东钱湖)住宅小区为例。该地块已经拍卖226轮,最后是金地韩元,总价16.11亿元。保费率为57.6%,平均楼面价格为13020元/平方米。 3月14日,宁波,另一个地方在鄞州区出售。土地最终由宁波奥克斯房地产有限公司拍卖,熔化价格为20750元/建筑面积(8.14亿元人民币)加上1600平方米的配套空间。有迹象表明,二线城市的热点正在明显升温。当然,这种现象并非如此。苏州 2月22日迎来了春节后的第一枪,共有5个住宅用地连续招标,分别为融信,中骏,佳兆业,中梁,大华等公司获得了5个土地金块,为97.44亿元。其中,高新区的最高交易价格为狮山街,道路长度为江路东,经过40轮招标后,道路北区块为竹园,最后由大华(集团)股份有限公司赢得。该交易的总交易价格约为40.71亿元,溢价32.14%。

值得注意的是,北京的三个土地标题的溢价率也上升到了高水平,两者都接近40%,打破了北京的特征。过去,大部分普通房产都以零溢价出售,其中两个位于通州区,主要原因是北京市政府正式移至通州带来正面影响;再加上巨大的价格优势,进一步提高刚刚需要的客户群体的接受度,住房企业也看中了这一点,纷纷加入土地拍卖,保费率也有所上升。

土地价格回归到合理水平,二线城市迎来了良好机遇

总的来说,2019年二线城市的土地流量大幅下降,保费率也有所上升。特别是在3月份,土地市场变得更加激烈,高额的溢价率层出不穷。从高价值地块的比例来看,也比2018年第四季度有显着增长。原因主要是二线城市小幅回升,加上总量增加企业发行的债券和融资成本的下降,住房融资环境的“复苏”,以及丰富的资金,都加入了下一轮“抓粮战”。再加上这些地块的价格低于预期,大多数公司都表示愿意参与拍卖,最终导致保费率大幅上升。

南京最近列出的两个住宅用地是典型的例子。起始板价格明显低于附近类似地块的价格。以西部的善桥 G02图为例。起始板价格为13237元/平方米。在3.5-39,000元左右,即使最高楼面价格为19172元/平方米,利润空间也非常巨大。在目前土地价格恢复到合理水平的情况下,这是一个获取土地的好机会。

从目前的土地供应形势来看,3月底将出现一波集中供应潮。在土地价格相对合理且房地产市场出现“复苏”迹象的时候,抓住抓住优质土地的机会势在必行。特别是人口和工业支持能力强的城市,如杭州,西安,郑州等人口流入量大的城市;而那些目前供需平衡和房价过度透支的城市虽然有一定的投资机会,但此时土地征收的投资回报也将大幅下降。建议保持谨慎。

【责任编辑:admin】
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